原状回復についてコラム
このサイトをご覧の皆さんは、退去時おける敷金精算や原状回復について家主や管理会社の言われるがままに立会い時に精算書にサインしてしまい敷金が返還されなかったり、納得のいかなかった事があったでしょうか？
退去時のトラブルの代表といえば原状回復です。
国交省最新版の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が発表されて間もなく６年がたちますが、今でも国民生活センターには年間１万４千件近い原状回復における相談が寄せられています。
賃貸人（家主・不動産会社）と同じ条件で話をするためにも、そもそも原状回復とは何か？という基礎知識をもっていることは必要です。
ここでは必ず押さえておきたい、ポイントに絞って話をしていきます。
1.国土交通省ガイドライン
2.原状回復義務
3.経過年数・減価償却
4.賃貸借契約書特約事項
5.原状回復の負担区分表
1.国交省ガイドライン
1-1.国交省ガイドラインの位置づけ
退去時の敷金返還トラブル、原状回復トラブルを未然に防ぐために、国土交通省はガイドラインを公表しております。
知ってるという方も多いかと思いますが、判例や賃貸人・賃借人の負担割合なども記載がありますので退去前に是非読んで頂きたい資料の一つではあります。
ただ、このガイドラインにも記載があるのですが
■契約の内容について行政が規制するのは適当ではないとあり、ガイドラインはトラブル未然防止の為とりまとめたものとあります。
ガイドライン冒頭記載の位置づけとして
●契約自由の原則を優先、行政による規制はしない。
●ガイドラインはあくまで指針、「法的強制力」はない。
●契約内容などは「個別に判断決定」すべき。
国交省のガイドラインはトラブル解決の指針として公表はしていますが、法律ではありません。当事者間の契約が優先されています。
逆に、民法・借地借家法や消費者契約法などに抵触しなければ、当事者間にて締結した契約は有効になります。
そのため正しい知識がないと、悪質な管理会社と契約を結んでしまう危険性があります。
敷金が返還されなかったり、過大な請求がされたりと、あとあと困ったことがおきてしまいます。
中にはやっかいな管理会社がたくさんおります。ご注意頂きたいところです。
1-2.敷金トラブルにガイドラインは活用できるの？
法律でもない罰則規定もないガイドラインか、敷金返還、原状回復等のトラブルに有効に活用できるのか？
答えは、イエス。活用できます。
理由としてガイドラインは過去の判例や実務における考え方から作成されているので、
裁判となれば、ほとんどガイドラインに近い形で判決が出される事が多くのです。
悪質業者や過大な請求をする家主であってもガイドラインは無視できないものといえます。
まとめ
●国交省ガイドライン＝法的拘束力＝ルール＝×
●国交省ガイドライン＝一般的な基準のまとめ＝トラブル解決への指針＝◎
●国交省ガイドライン＝過去の判例等を考慮の上作成している
2.原状回復義務とは？
賃貸人、管理会社、不動産会社の中でもこの意味をはき違えてる人が少なからずいるかと思います。原状回復義務の意味は「借りた時の状態にもどす」という意味ではありません。
一昔前は、家主や管理会社が「入居した時はリフォームしたのでちゃんと直していってね」「クロスは全面張り替えですよ」なんて言葉が飛び交っておりました。
しかし今でも「貸した時の状態に戻す」といった理屈で修繕費用として請求してくる方がいらっしゃるのが現状です。
仙台でも管理会社の賃貸借契約書等をみると、何とも言い難いような文言の記載がある契約書を目にします。知らないと損をしてしまう項目のひとつです。
原状回復の内容
通常の使用による損耗以外の損耗の回復
通常使用による損耗は普通に使用してできる汚れや損耗などのことで、ガイドラインでは「通常使用を超えるような汚損・破損、それ以外の汚れや損耗」を借主の負担としております。
故意・過失・善管注意義務違反による損耗の回復
善管注意義務違反とは管理者（入居者）として掃除などを怠ってできたカビ、シミなどの汚れ損耗などのことでガイドラインでは借主負担です。
通常使用による損耗は借主に原状回復義務はない
普通に使用してできた損耗に関しては賃貸人（家主）負担と判例も出ております。
原状回復とは通常使用しておこる消耗分を回復することではなく、故意・過失による損耗を回復するという意味となっております。
通常使用しておこる損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものであり ガイドラインでは裁判所の考え方をもとに原状回復の内容を定義しております。
敷金返還トラブル・原状回復トラブルでこの「原状回復」の部分で請求しトラブルになることが多いのでご十分に注意ください。
まとめ
●原状回復義務とは「借りた時の状態に戻す」ことではない
●普通に使用してできた損耗などは貸主（家主）負担
3.経過年数・減価償却
国交省ガイドラインでは原状回復において、建物（設備・クロス）等の価値は経過年数（入居年数）により減少していく考え方取り入れている。
クロスは6年で価値は1円に！
たとえば新品のクロスの状態で入居し、入居した年数によりクロスの価値はどんどん下がっていく。６年以上入居した状態であれば残存する価値は1円となります。
クロス代10万円だったものが６年以上の入居では１円の価値になる。仮に入居者の故意や過失でクロスの全面張り替えが必要だったとしても、1円で済むことになるのです。
原状回復トラブルの一番の原因なのは、実は「貸主の認識不足」です。
ガイドラインの登場により、貸主・借主の負担割合が明確にされましたが、一昔前までは、ほとんどの費用を借主が負担していたという経験から、今でもガイドラインを無視した請求を行う家主が少なくないといえます。
つまり、減価償却の考え方を導入しているのを知らない方も多くおり、本来であれば家賃に含まれている経年劣化・自然損耗分まで請求され支払っている事が多いのです。
敷金返還トラブル・原状回復トラブルのなかで、この経年変化・減価償却の部分を管理会社が賃借人に請求しトラブルになる事が多い為、是非注意頂きたいです。
まとめ
●クロス等は経過年数により価値が減少している。
●クロス全面張り替えでも全額支払う必要はない。
4.賃貸借契約書特約事項
では、ガイドラインどおりに退去精算できるのでしょうか？
答えはノーです。
民法の契約自由の原則（私的自治の原則）により、当事者間の「合意」が重視されるといわれています。
退去者から昔のように修繕費用を取れなくなってきた事もあり、家主や管理会社は、借主から修繕費用をとる方法として、契約書の特約事項を重要な抜け道として使っています。
もちろん、特約事項は強行規定に反しなければ認められています。
最高裁は経年劣化や自然損耗分について修繕費用を貸主に負担させる特約については明確に合意していることが必要としており、
ガイドラインでは次のような要件を満たすこととしています。
ガイドラインの特約要件
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的な合理的理由が存在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負う事について納得していること
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
上記３点の内容をクリアすれば特約として有効になります。
１、範囲の特定「壁・天井のクロス貼り替え」「エアコンクリーニング」などの文言で原状回復範囲が明確
２、金額の明示「クロス１㎡1000円」「ハウスクリーニング２万円」
３、金額の相当性、合意金額が妥当か。敷き引き有効判決などから考えると家賃３か月ほどなら可能と考えられる。
最近ですと、クリーニング費用の特約等はよく見られる項目です。金額の明記、契約締結前に重要事項の説明により特約として有効となります。
とある管理会社実例
■「畳表替え、ふすま張り替え、ジュータン等の張替、ルームクリーニング・配管の洗浄などの清掃費用は退去時に全額借主負担」
■「クロス補修代は全額借主負担」
といった特約事項を堂々と契約書に盛り込んでくる管理会社もいますが、上記の例は不明瞭で不相当な特約なので無効と考えられます。
退去の際になって初めて気が付く（契約時に聞いているが、忘れている場合や、実際に説明を受けていない）場合があるので、契約書を確認しておきたいですね。
また、次の部屋を借りる際も、正しい知識のもと、特約部分などを事前に聞いていただいた方が、トラブルの芽をつむことができます。
5.原状回復の負担区分表
国交省ガイドラインでは賃貸人、賃借人負担の一般的な例示として区分負担表をまとめております。下記表は国交省ガイドラインの負担表のまとめです。
区分表さしこみ
是非チェックしておきたいですね。
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